标志新的798时代的到来至少有四个核心判断点：一是一些标志性画廊退场，又有一批新生代画廊粉墨登场;二是顶级商务楼拔地而起;三是商业业态更为丰富，微弱运营信息体量的画廊和艺术机构似乎变得更可替代了;四是已经成为北京新的地标性旅游区，每年年均游客量300万人次。在新798时代，哪些问题更值得关注与解决?未来形态的新798时代如何描述?首先面临的就是如何审视798艺术生态中的核心问题，798和画廊和艺术机构之间的关系、定位以及新的共生方式在哪里?
表面上看上去“高大上”的798并没有提供足够的条件和必要的保障，让这里的原生态主体单元——画廊和艺术机构没有发扬光大它们的个性，从而让这些个性成为潜在的消费者转化为购买动力，于是画廊和艺术机构一退再退。最典型的是798土壤个体资本孵化起来的“五朵金花”，除了张思永经营的千年时间勉强还坚持在798的3818库，其他诸如星空间、世纪翰墨、玉兰堂、北京空间都已经被迫“逃离”798，多少有点像前些年的奋斗屌丝逃离“北上广”的味。虽然798发展起来了，但是味道已经“大打折扣”了，武劲、房方、林松，李苏桥等这批最懂当代艺术经营之道的“推销员”们都在798不如意，这不得不让人三思。这些画廊并不是说经营有多平稳，而是代表着中国本土化画廊中小经营与成长模式，但是仍然被798无情的单一租金制拖累。798的活力与创意指数，恰恰维系在这些民营的本土个体画廊成长轨迹里。798应该拿出具体的措施出来，让这些核心“创业家”——中小画廊和艺术机构能量在这里能够释放出来，形成798的核心动力，强化园区的核心属性——“艺术控”的信息要素承载，成为画廊和艺术机构的“创业乐园”，而不是经营的“滑铁卢”。
必须指出的是，画廊和艺术机构的生命力是798的底色。798高速发展起来之后，负面后果的承担者不应该是画廊和艺术机构，恰恰画廊和艺术机构的活跃度和生存率，正是798软性发展的参照系，显然目前软性方面798是不合格的。798需要的艺术营商环境，更需要合理艺术生态链的构建，才能显示798的艺术聚合能量。艺术品以及艺术衍生品为核心业态，然后配置商业配套的矩阵才是798发展的核心密码。在艺术生态链中，798和画廊应该是乘数效应，两者不应该只是房东与租客的二维关系，是相生而不是相克。因此，798需要改造和升级，而围绕园区的灵魂要素——艺术的创新观念和服务配套跟进，则是当务之急，否则798最后会沦丧为商业的工具区。
798的痛点在哪里?没有合理的推进生态链的升级与转化，构建画廊和艺术机构所需要的营商环境，租金涨幅过快过高，直接造成画廊的姿态过于低调，市场灵敏度必然减少，参与社会活动率降低，因此就容易造成艺术信息链接失效，尤其对艺术家判断上趋于市场盲目跟风，更是无法安心作为艺术市场一级主体的角色去发现、培育、运作艺术家，从而失去了画廊和艺术机构自身的属性和特质。老牌资深经纪人武劲接受雅昌艺术网记者专访中尖锐的追问，“如果30平米可以开一个杂货店赚的钱超过300平米开的一个画廊赚的钱，谁还愿意在那儿开画廊?”。另一位资深操盘手林松在接受媒体采访时更是直言不讳，“画廊的生存环境越来越恶劣，短期合同、租金的变动、区域内乱收费、物业费上涨……艺术区内的各个方面暴露出很多问题。”
由此可见，中国最具交易风向标的画廊集聚区——798，这些年残酷的现实经营环境下显示了画廊并没有可炫耀的控制力和生态粗糙面的反馈，这是由两种传统格局所造成的艺术信息衰弱秩序所决定的：
第一种798虽贵为中国每平米密度最多的画廊集中区，但是并没有产生相对应的艺术交易效能，因此画廊作为主导权的能力在798过高的房租逼迫下，逐渐成为了配套工具，而不再成为798艺术生产力的核心链条所在，反倒是一些时尚品牌活动，餐厅和衍生品店等昔日的配角，成为了798的新贵。
第二种798仍然局限于最传统的旅游区开发模式，并没有架构出其定位的创意园区的实质性内容，因此造成画廊因为租金的问题而大面积的衰退，798管理方并没有针对性的出台保护性措施，因此艺术文化软性资产的保护措施严重缺失，而事实是完全依赖市场淘汰制并不足以支撑现有的画廊成长和交易机制，所以导致798这两三年画廊和艺术机构生存环境全面恶化。虽然去年798管理方和最大的场地承租商尤伦斯艺术中心举办了一个象征性的续签活动仪式，但是此举并没有关联到798整个核心业态——画廊和艺术机构的出口问题。画廊和艺术机构在798的“安居乐业”依然遥遥无期。798在文化创意园区中的平台、生态以及产业化的布局中没有明确的举措，因此还局限于低价值形态的运转，因此，足见转化和升级的空间巨大。如果构建艺术生态体系体验场以及商业价值形态，都应该是未来798产品经理所要发力的重点。
798艺术大败局在哪里?画廊的定位、差异性、个性化等特点与信息都被巨大的商业流所掩盖，问题是798艺术创意区的核心价值链的原点就是由这些个体画廊的生命力所构成的。如果没有这些画廊在支撑798的架构，这个区域无非又是一个王府井或者后海，那么798只是保持了商业的多样性，而不是文创经济的原创地。至少五个方面说明798艺术生态构建是大败局的走势：
一是信息不匹配，虽然集中了最有竞争力的画廊群体，但是并没有形成一个合理的机制，对画廊的链接和整体整合没有开放性的态度和成熟的管理方法。只是停留初级的自生自灭阶段。因此798并没有显示出整体的艺术信息效能出来。
二是租金定位差错，现阶段798需要重新升级和布局的，一定不是向画廊索取租金，而是恰恰要给画廊提供最大基础的营商条件，每个画廊都是798的“演员”，如何保持这些“演员”的创造力，是整个园区的价值导向。现在表面上看上去798似乎车水马龙，但是价值链塑造错位，把自己最核心的特色——艺术画廊和机构逼退到疲于生存喘气的地步。798当务之急应该成立一个画廊保护组织，将政策和资源尽可能的倾斜过去。园区内应该专门的负责机构和北京画廊协会对接，真正的解决798画廊运营过程中的深层次问题。
三是要联合画廊横向开展合作的能力，把画廊的运营能力和国内更大的文创需求对接起来，让画廊交易环境能够更有层次和竞争力，让画廊能够很舒适的生存下来。比如与房地产推动的社区链接起来，地产大鳄万科未来要做的就是社区开发与链接的“五菜一汤”，包括社区菜市场、第五食堂、华润万家、洗衣店、药店、银行成为万科开发住宅小区的商业标配，换句话说城市地产开发商在解决生活基本形态的全解决链，那么798在合作形态上是否具备未来性，将画廊与艺术机构的发展协调起来与更高端形态的社区进行链接，是不是又为这里的画廊和艺术机构开辟新的生存空间——在城市生活精神领域提升方面798所代理输出的艺术文化品，是不是可以占有一席之地?类似这样的横向整合和合作机会，都是798整体艺术效能的输出，只有不断的输出可移动的艺术信息，798才能体现艺术园区真正的艺术文化商用价值。
四是媒介信息的传递方面，更应该围绕画廊这个核心，解决了画廊的问题，就是解决798未来发展的问题。798管理方应该整合资源对画廊进行分类推广和宣传，把每个画廊的定位和特色进行放大，并且把画廊的体验链接起来，进行充分的铺垫，让每个游客在798有一个中心点的体验满足感，能够感受到每个画廊的特点，那么整体的威力散发出来，每个人都发出一张对这个区域特色画廊的想法，那么798被分享的精神层次，将完全不同于其他传统的旅游区。
五是798管理者应该就是产品经理，最不应该定位于出租方，作为北京艺术文化消费的一张名片，798需要有能力和方法捕捉巨大城市文化消费临界点的能力，让艺术消费转化率提高起来，甚至能够进行品牌塑造，比如成为“城市人精神客厅”的服务提供商，“催促”每个有条件的家庭消费艺术品潜在购买力欲望，那么这里塑造的文化商业形态才是更高级的。但是现状是，画廊的购买力严重不足，也就说明了798捕捉与整合巨大的商业能力微弱，并没有激活画廊商业活力——这是最传统的管理错位造成的结果。798画廊的生存率，活力，社会信息链接度，此外艺术商业模式创新，这些都是798需要承载的信息。比如艺术银行的创新实践，山东潍坊银行推出的艺术品仓储库，798完全可以引进金融机构进行艺术产业的创新，推出艺术品质押，中小额度的贷款等。798要打通艺术全产业链，甚至可以进行艺术衍生品的自品牌，邀约更多艺术家和创意设计师推出衍生品等服务。
我的观点是，798已经至少四个方面有理由让自己的房租“免费”或者低租金：
1、画廊是798的核心演员，你不能不给演员待遇，还要收入他们的保护费吧。整个798应该是一个整体性的文化形态产品与信息输出，比如已经上市的宋城和横店模式都已经形成了自己的经营特色和理念。
2、798可以收基本的门票，这些门票对应的画廊是可以实施一票制参观，而这些体验会增强游客对画廊的高度重视，就像故宫里你买了门票就是想去看皇帝在里面的生活就是怎么回事，这种关联的信息架构太少，那么798要名副其实的成为艺术文化园区的典型代表，我觉得是最没有文化远见的事，那些专家分析798简直就是粗暴似的臆想，并不是考虑到798自己的特点和可能性的建设。之所以要实施门票制，一方面可以拿这些门票来补贴798管委会对于画廊租金免费或低租金的问题，798园区年均游客量300万人次，有效的门票收入足以补贴这些画廊和艺术机构。另一方面可以更好的做好相关的配套服务。
3、798之所以对于画廊需要免费或低租金，还基于798可以高度规划和培育商业相关密度，特别是形成一些不同特色的商区，有些是特色餐饮、咖啡馆或酒吧，有些是特色的时尚品牌，有些是衍生品机构，有些是演艺区，还有一些就像顶级商务楼，比如奥迪研发中心中国总部，宾利全球体验中心，国内著名互联网企业360都已落户798，这些租金或者带来的经济效应，足以抵消画廊那些有限的场租，这样形成798区域独有的艺术文化生态圈，既能够保持798画廊的活力，又能带动这里的商业运作力，从而形成一个以商代养画廊的生态环境，否则798园区化的模式和传统的后海，三里屯没有任何区别。当然798的定位和特色并不局限于这些传统的区域，因此798更需要寻找开放性生态环境的构建。
4、最近放言“90后不需要买房子”而火爆的马佳佳，很多人分析的理由是互联网思维的卖房子方式，就是基于未来房子可以不用钱，但是生活在里面的人需要实用房地产开发商的服务配套设置。798门票收费制则是更好更有可能的让画廊和艺术机构场租费实现免费或低房租，而是侧重于服务和管理费用，更好的实现两方的平衡，从而保持798高质量的艺术信息转化以及画廊、艺术机构的运作效率。